La relación de lista vendida es el mejor intento necesario para monitorear cómo progresa el baile.
Por favor, sea honesto. Si tuvo que dar su opinión en el mercado inmobiliario ahora, probablemente extraerá de la evidencia anecdótica de su propia experiencia reciente de contacto cercano, así como una historia de portada rápida de los principales medios de comunicación nacionales. Estos son ciertamente puntos de datos a considerar, pero pueden estar lejos de dibujar el panorama general. La declaración de accidente cerebrovascular amplio y la conclusión de alerta serán los titulares y Clickbait mucho mejores cuando la realidad tiene muchos matices en el mercado actual.
Hemos perdido vendedores y no entendemos por qué sus casas no se venden. Hay otros que recibieron múltiples ofertas la semana pasada. ¿Cómo puede existir esto en el mismo mercado y marco de tiempo? Matiz. Mi intento en el artículo de este mes es resaltar algunos de los matices del mercado actual, principalmente a través de su dependencia en gran medida de los números. Es posible que todos tengamos una opinión, pero los números no mienten.
¿Qué significa realmente el precio medio?
El rango mediano de precios para Flagstaff MLS en mayo de 2024 fue de $ 620,000, seguido del precio mediano en mayo de 2025 a $ 744,740. De un vistazo, puede interpretar esos datos y creer que la casa promedio es $ 10,000 más costosa este año que el año pasado. Sin embargo, cuando representa los datos vendidos gráficamente, puede ver que la mediana se ve muy afectada por las ventas de precios mucho más bajas que ocurren en 2024.
El efecto de bloqueo de tarifas (el 4% de las personas que permanecen en el hogar durante mucho tiempo), acciones disponibles, y la prevalencia continua de compradores de efectivo a precios más altos son factores que podrían contribuir al rango de precios promedio más alto que el año pasado. Pero eso no significa que la gratitud siga siendo un barco de cohete 2020-2022.
Esto es especialmente importante para que los vendedores potenciales lo entiendan. La oferta disponible y la demanda del mercado pueden variar significativamente según el tiempo exacto del mercado y el nivel de precios. Este puede ser un fenómeno interesante para vigilar en los próximos años. El precio mediano continúa aumentando, pero permanece a un precio de mercado típico o una apreciación suave.
¿Por qué sucede esto? Irónicamente, el mercado de alta gama es una compra de efectivo más pesada que la recaudación de fondos. Entonces, debido a la baja sensibilidad a la tasa, las ventas de Flagstaff ven más casas de siete cifras que nunca, arrastrando el valor medio en lugar de la representación real del mercado general.
Velocidad de absorción
Uno de los mejores indicadores de tendencias de oferta y demanda es la tasa de absorción medida en unos pocos meses. Según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, esto muestra cuánto tiempo llevará vender todas las listas actuales en un mercado determinado en el ritmo de ventas actual. Se calcula dividiendo el número de listas activas por el número de casas vendidas durante un período específico (generalmente 12 meses).
La mayoría de los expertos consideran que 5-6 meses de inventario son un mercado equilibrado, con una posición igual que entre compradores y vendedores. Los vendedores consideran que menos de cinco meses son más parciales, y cuanto más bajos son los meses en stock, más sesgados tienden a ser sesgados por los vendedores. Además, tener acciones durante más de 5-6 meses está más parcial de compradores.
Los dos gráficos que se muestran aquí comparan esta tasa de absorción para el año pasado desde junio de 2008 hasta mayo de 2009. La estacionalidad del mercado parece tener una curva similar, pero los meses de acciones difieren dramáticamente. El inventario de 15 meses en mayo de 2009 es un mercado completamente diferente al inventario de aproximadamente 4.2 meses en el mercado actual. Es importante tener en cuenta que este es el nivel más alto de stock visto desde finales de 2019.
El veneno de precio extremadamente bajo de 2020 a 2022 causó compras con menos meses de stock en un mes. “Estas son condiciones en línea con el aumento del 5-10% en las transacciones en efectivo, ofertas a lo largo de la visualización residencial que aceleran rápidamente. Es difícil creer que ambas acciones extremas experimentadas en los últimos 20 años se establecerán en” normales “, pero al menos el mercado es absorbente por ahora.
Vendido en la relación de lista
La demanda y la demanda en el mercado libre es la danza, y ahora estamos en enfrentamientos de estilo de la escuela primaria, pero estamos tratando de entender eso. Espero poder tomarse un poco de tiempo y reírse de esa analogía. Estábamos todos allí. Es un momento desagradable cuando los niños no tienen suficiente coraje para preguntar, y las niñas están atrapadas juntas en un paquete intimidante. Bueno, el viejo dicho es que el valor justo de mercado es algo que los compradores dispuestos a pagar, y los vendedores dispuestos a aceptar.
La relación de lista vendida es el mejor intento necesario para monitorear cómo progresa el baile. No explica todos los factores de negociación, como las reparaciones y otras concesiones financieras, por lo que es un dibujo un poco incompleto, pero decente. Las barras rojas muestran que se están vendiendo al precio que vendieron al precio de venta en función de una reducción de precios y una barra azul. Como antes, los gráficos del año pasado se han incluido en los gráficos desde junio de 2008 hasta mayo de 2009.
Lo que piensan los números es que nuestros mercados maduran en la música mucho más rápido que las listas históricas. Hay una tendencia de precios original muy cercana en el mercado actual, lo que indica que los profesionales de bienes raíces y sus clientes están siguiendo el pulso y haciendo todo lo posible para adquirir compradores y vendedores en la pista de baile.
Esto no significa que los vendedores necesiten entregar granjas o compradores necesitan quemar armas. Esto simplemente significa moverse estrechamente a un enfrentamiento amistoso. Los gráficos históricos solo aclaran por qué la tasa de absorción es tan alta. Cuando separas el mundo, la realidad se establece y tu ego tarda aún más en hervir.
¿Cuáles serán todos los números?
Un cuadro que no tengo es cuáles son los próximos 12 meses de todos estos números. Te haré saber si parece mágicamente algún día, pero hasta entonces creo que los dibujos y comparaciones extremos darán contexto. Con la excepción del evento completo de Black Swan, podemos ponernos al día con los niveles asequibles de salarios y dirigirnos hacia un mercado suave y equilibrado que nos ayudará a llegar al mercado oportunista de “vivienda para todos”. FBN
Por Chris Hallows
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Chris Hallows es gerente de sucursal y asesor hipotecario senior de Benchmark Mortgage Flagstaff.
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