Los arquitectos y desarrolladores están encontrando formas de ser creativos con prácticas de reutilización adaptativa que transforman edificios antiguos en nuevas viviendas para personas mayores.
Esta técnica no es para personas débiles debido a los costos y desafíos que implica adaptar el edificio al código, pero ofrece oportunidades únicas y potencial de marketing una vez que se completa el proyecto.
Algunas de las empresas que trabajan en esta área de desarrollo incluyen Maplewood Senior Living, Felician Services y Senior Lifestyle. Los proyectos recientes incluyen Inspire Embassy Row en Maplewood, una colección de antiguos hoteles en Washington, DC. Conversión de un convento en Livonia, Michigan, en viviendas asequibles para personas mayores. y convirtió un convento de 100 años de antigüedad en el noroeste de Chicago en suites para personas mayores en Norwood Park.
Aproximadamente una cuarta parte de los nuevos desarrollos de viviendas para personas mayores en la ciudad de Nueva York son remodelaciones de propiedades residenciales y de oficinas, dijo James Adams, vicepresidente senior de desarrollo y adquisiciones de bienes raíces de Life Care Services.
“Es fácil construir directamente desde cero”, dijo Chet Jackson, director gerente de Desarrollo Inmobiliario de Felician Services. “Pero cuando se hace reutilización adaptativa, hay que utilizar lo que hay y descubrir cómo incorporar lo último en ese proyecto”.
La reutilización adaptativa ayudará a que las empresas de viviendas para personas mayores sigan creciendo a medida que los baby boomers demanden más viviendas para personas mayores durante la próxima década, pero la financiación y la mano de obra para nuevos desarrollos siguen siendo difíciles de conseguir.
“Esta es una de las formas en que nosotros, como desarrolladores, alimentamos el mercado”, dijo Adams.
Para dar cabida al número de personas mayores que ingresan a la industria para 2030, la industria necesitará encontrar formas de desarrollar comunidades a un ritmo 3,5 veces mayor que el actual, por lo que todos los medios disponibles permanecerán vigentes durante los próximos años.
Retos únicos, oportunidades únicas
No es ningún secreto que diseñar comunidades para personas mayores basadas en conceptos de reutilización adaptativa tiene sus propios desafíos. Una razón importante es que los arquitectos y desarrolladores tienen que encajar en estructuras preconstruidas, donde los pasillos, las habitaciones y otros espacios pueden no ser adecuados para la vida de las personas mayores.
Bob Gawronski, vicepresidente senior de desarrollo de estilo de vida con sede en Chicago, Illinois, dijo que es particularmente difícil que los edificios de oficinas obtengan suficiente luz y ventilación para lograr la densidad necesaria para convertirlos en apartamentos. Los hoteles también son difíciles de reconvertir, dado que las habitaciones no siempre pueden satisfacer las necesidades de las personas mayores.
“Hay que prepararse para una contingencia mucho mayor que si se empezara de cero”, afirmó Gawronski.
Felician Services está trabajando en un proyecto de renovación de un convento en Michigan, renovando el espacio con pisos y paredes de concreto. Para cablear HVAC y electricidad, se debe incorporar un sistema dividido en la estructura, dijo Jackson.
Sin embargo, este tipo de proyecto también implica rediseñar la propia estructura existente, como, en el caso de los monasterios, estanterías integradas dentro de las viviendas.
“Es un gran acabado, por lo que se convierte en parte del marketing de la unidad misma”, dijo Jackson.
La determinación del número de unidades en un edificio como punto de partida varía según el desarrollador. Maplewood se centra en conversiones a gran escala que van desde 174 a 215 unidades, todas con un precio de casi 1,2 millones de dólares por unidad. Sin embargo, Adams dijo que la compañía planea reducir proyectos futuros en términos de número de unidades. Felician Services se centra en edificios más pequeños con 60 a 80 unidades, dijo Jackson.
Si un proyecto de reutilización adaptativa es demasiado grande, será difícil venderlo a tiempo, afirmó Gawronski.
“Una vez que se superan (200 unidades), los acuerdos y términos de arrendamiento se vuelven muy importantes”, dijo Gawronski. “A largo plazo, cualquier cosa más grande que eso estará en una rutina de rellenar los apartamentos con cada rotación”.
A pesar de este tipo de desafíos, los edificios renovados ofrecen considerables oportunidades únicas, especialmente desde una perspectiva de marketing. Inspirado en Embassy Row, The Fairfax at Embassy Row, un antiguo gran hotel con “cornisas ornamentadas, hermosa mampostería y cosas que nadie podría justificar construir ahora”, se comparó con su ubicación actual y se ha convertido en una comunidad de viviendas para personas mayores. . Eso puede ayudar a agregar una cualidad única y difícil de replicar a la comunidad, dijo Adams. Además, algunos residentes pueden estar familiarizados con las comodidades de lujo más antiguas, como las que se incluyen en los hoteles.
“Para un residente de 85 años que ha sido desarraigado de su vida anterior y busca pasar el resto de sus días en un nuevo entorno, la idea de darle algo familiar es una propuesta de valor bastante extraordinaria”, afirmó. dicho. .
Reutilización adaptativa: “Es una tontería, pero vale la pena”.
Convertir un antiguo edificio no residencial en una comunidad para personas mayores puede ser un proceso costoso y engorroso, pero dependiendo de los detalles, no es necesariamente más costoso que construir uno desde cero. Para maximizar las ganancias, algunas empresas buscan créditos fiscales estatales.
Gawronski dijo que Senior Lifestyle seleccionó un programa de impuestos para el proyecto Norwood Park Senior Suites que proporcionaría $1,6 millones en fondos de conservación a través del Servicio de Parques Nacionales.
Si bien hay formas de completar proyectos de reutilización adaptativa dentro del presupuesto, existen muchos más desafíos que superar. Senior Lifestyle trabajó con la Oficina de Preservación Histórica de Illinois y dio prioridad a la preservación de las cornisas y ventanas del edificio, que “no tienen mucho sentido para el profano”, dijo Gawronski.
“Hay pequeñas tonterías como esa, pero vale la pena”, dijo. El coste total del monasterio fue probablemente cercano al millón de dólares. Sin embargo, calificamos para un crédito fiscal de $1,6 millones y lo capitalizamos a $1,5 millones. Fue beneficioso para todos”, afirmó.
Jackson aconseja a las empresas que buscan involucrarse más en el desarrollo de la reutilización adaptativa que seleccionen contratistas en función de su experiencia con proyectos que utilizan créditos fiscales, así como a aquellos que han trabajado en tipos similares de proyectos. Los proyectos del operador en Michigan transcurrieron sin problemas porque el contratista que eligió tenía “mucha reutilización adaptativa” que hacer, incluido un hospital y otra comunidad de residencias para personas mayores.
Adams dijo que es importante que Maplewood se centre en el entorno físico para su reutilización al considerar a los contratistas, especialmente al encontrar el arquitecto adecuado.
“Hay muchos contratistas importantes que tienen gran experiencia en renovaciones históricas y (ese) es un aspecto crítico para el éxito del proyecto”, dijo.
